Le vendite relative agli immobili soggetti a esecuzione immobiliare o procedure fallimentari e concorsuali sono effettuate dai magistrati del Tribunale, o per delega, dai notai (Legge 3 agosto 1998, n. 302).
Tutti possono partecipare, anche senza avvocato, all’acquisto di immobili sottoposti a pignoramento o fallimento, con l’eccezione del debitore esecutato o fallito (art. 579 c.p.c.). Se l’offerente non vorrà o potrà partecipare fisicamente all’udienza, dovrà dare procura speciale a un mandatario.
Nel caso infine in cui l’offerente, nella sua offerta, non voglia rivelare il proprio nome (cd. offerta per persona da nominare), riservandosi di comunicarlo solo a aggiudicazione avvenuta, dovrà servirsi di un avvocato (art. 583 c.p.c.).
Le modalità dell’incanto sono contenute nell’ordinanza di vendita; in particolare l’eventuale suddivisione dei beni in uno o più lotti, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’incanto, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento delle offerte e il termine, non superiore a trenta o sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità di deposito (art. 581 c.p.c.).
L’offerta di partecipazione all’incanto deve essere depositata nella Cancelleria del Tribunale (Sezione Esecuzione Immobiliare o Sezione Fallimentare) con l’indicazione della procedura e dei beni (Lotti) che si intende acquistare (art. 580 c.p.c.). Alla domanda soggetta all’imposta di bollo di 16,00 euro deve allegarsi il 10% del prezzo base d’asta o della offerta fatta, se superiore al prezzo base (art. 576 c.p.c.); alcuni tribunali chiedono anche, in aggiunta, un deposito per spese, anche se tale prassi, alla luce dell’art. 576 c.p.c., non sembra legittima. È necessario comunque far riferimento all’ordinanza del singolo giudice anche per sapere a chi deve essere intestato l’assegno (es. procedura esecutiva, oppure Giudice dell’Esecuzione o ancora Giudice del Fallimento, ovvero Fallimento o Notaio Delegato). La domanda deve essere depositata solitamente entro le ore 13:00 del giorno precedente la vendita.
La domanda è presentata in busta chiusa, senza che all’esterno sia indicato il nome dell’offerente (art. 571 c.p.c.); è invece identificato chi materialmente la consegna. Gli assegni sono inseriti all’interno di essa.
Gli assegni, che valgono a titolo di anticipo sul prezzo e sugli oneri di aggiudicazione, vengono restituiti al termine della gara in caso di mancata aggiudicazione.
In sede d’asta gli acquirenti effettuano rilanci a voce, con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito nel bando. Quando sarà rimasto un solo compratore interessato al rilancio, il lotto viene aggiudicato con un verbale di aggiudicazione temporanea.
Come già detto, nella vendita con incanto, esaurita la gara, entro giorni 10 dall’aggiudicazione, possono essere fatte offerte di acquisto in aumento purché superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto (art. 584 c.p.c.). Tali offerte vengono depositate in cancelleria con assegni circolari e domanda soggetta all’imposta di bollo di 16,00 euro, precisando il lotto e la procedura con modalità analoghe alle precedenti, o comunque stabilite dal giudice. Questa possibilità non esiste invece nella vendita senza incanto, nella quale l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva.
Una volta in presenza di aggiudicazione definitiva, l’aggiudicatario deve versare nel termine (trenta e/o sessanta gg.) e nel modo fissato dall’ordinanza di vendita il prezzo oltre le imposte. In caso di inadempienza dell’aggiudicatario nel termine stabilito, il giudice pronuncia con decreto la decadenza dell’aggiudicatario e la perdita della intera cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto (art. 587 c.p.c.)
In alcuni casi le aste non ricevono offerte (cd. “asta deserta”): in questo caso è compito del giudice stabilire una nuova data per un’altra asta, con prezzo di partenza ridotto o con una diversa tipologia di vendita.
